商业银行在房贷 产品的开发上不遗余力。从最初的等额本息、等额本金还款法，到固息房贷、双周供、循环贷、入住还款等，新型房贷产品层出不穷。某国有商业银行信贷部负责人曾这样表示，“事实上房贷产品和买衣服一样，没有最好只有更好。 关键是选择一款适合客户需求的产品。”

　　在此，我们对目前市场上热销的、有代表性的产品做了一个梳理，力图为消费者提供可供参考的建议。

　　固息房贷———昨日黄花？

　　在2006年市场加息预期增强的背景下，招行、建行、光大、农行先后推出固定利率房贷产品。所谓固息房贷，即指在贷款期限内，借款人按照合同约定的某一利率执行还款，不因银行利率变动而调整还款利率。固息房贷产品适用于消费者有长期升息预期的情况，合同约定利率通常会高于同期市场利率。

　　从各家银行设定的5年期固息房贷利率与折后基准利率 比较来看，两者相差在0.45-0.90个百分点。假设消费者还款期为5年，央行每次升息幅度在0.27个百分点，那么升息3次之后，客户才能从固息房贷产品中获益。

　　农行人士指出，虽然2006年以来升息预期持续存在，但是对长期贷款者来说，判断升息趋势并不容易。“目前固息房贷产品的市场接受度不是很高，但对某些有长期升值预期又对风险采取规避态度的人，还是有不小的吸引力。”

　　随借随还———主力选手？

　　从招行推出“随借随还”房贷产品开始，循环房贷产品逐渐受到市场追捧。目前如招行的“随借随还”、深发展的“循环贷”、民生银行的“按揭开放账户”都有类似功能。

　　所谓循环房贷产品，即指消费者与银行约定某个贷款额度，在此额度内无需再次审批就可随时借款。而当客户有闲置资金短期不用时，也可随时还贷。此类产品的初衷，是针对收入不很稳定、可能出现负现金流的客户。

　　采用循环还贷方式后，客户可自由调节还贷方式。招行人士介绍，从市场研究所得的负债偏好分析来看，中国消费者大多都有提前还贷的意愿和倾向，程式化的还贷方式并不适合现金流不很稳定的客户。但是提前还贷需要提前通知银行，某些情况下还要支出手续费。

　　气球贷———市场新宠？

　　2006年年底以来，一类新型的房贷产品进入消费者的视野。其基本特征是将还款期限分割为两个阶段，首期无需还本金或是只还少量本金，后期进入正常本息还款阶段或是一次性归还本金。

　　目前如招行、建行的“入住还款法”、深发展的“气球贷”、交行的“轻松安居贷”都属此类。其中入住还款法是由借款人和银行约定在一定期限内无需归还本金，气球贷设定为在后期一次性归还本金，轻松安居贷则是设定在前1至3年只归还部分本金。

　　深发展人士介绍，此类产品的目的在于帮助前期资金不足的人群减轻还款压力。如初入社会的白领人士，收入稳定但是前期资金不足。有一点要注意的是，此类产品并不都能节省房贷利息支出，但比较适合提前还贷。

　　◆理财支招

　　怎样转存？何时还款？

　　存款利率提高后，每万元一年期整存整取的税后利息收入将增加21.6元。但并不是所有定存客户都能通过转存来获得这笔额外收入。

　　交行工作人员算了一笔账：一年期存款在46天内、2年期存款在74天内、3年期存款在90天内、5年期存款在131天内提前支取后再转存同样期限的定期存款，是比较合算的。

　　而对于有房贷的市民来说，按等额本息还款法，20年期商业性个人住房贷款每万元将多还1.62元。为节省利息支出，有些市民考虑提前还贷。

　　对此，交行理财师建议，以下几类贷款者不必考虑提前还贷：剩余还款时间已超过贷款期限一半以上的，由于大部分偿还的是本金，此时若通过提前还贷达到节省利息的作用，意义不大；一年内有资金需求的，如住房装修 、孩子上学或闲钱不多的人；贷款不到一年，提前还贷要支付违约金的。此外，对那些理财能力和风险承受能力都较强的市民来说，提前还贷让很多理财机会流失，也是得不偿失的。