“当我手中积累了足够的资金后，是提前还款还是继续投资呢？提前还贷值不值？”最近，不少购房者提出了自己的困惑。究竟什么情况适合提前还贷，提前还贷如何操作？对此，银行理财专家表示，一方面，房贷族如何节省贷款利息有技巧可循。另一方面，如果富余资金回报高于购房贷款利率时，就不应考虑提前还贷；反之，则可以考虑提前还贷。 ★第一年内不要提前还款
提前还款要注意的是，用公积金贷款购房的最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
申请提前偿还一部分贷款或者偿还剩余全部贷款，由于借款人在偿还了贷款后，不存在占用资金的问题，所以对这部分偿还的资金，银行是不收取利息的，借款人只需偿还剩余贷款的本金。据了解，目前各地银行对提前还贷是否收取违约金的规定不同，虽然目前银行对提前归还住房贷款尚不收违约金，但购房人提前还贷时必须提前一至两个月通知银行，以便银行能有时间做好更改贷款契约的准备工作。
★退保退税手续别忘了
提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。其计算公式为：退保费＝已交保费在提前归还时的现值－提前归还前占用保费在提前归还时的现值－5％的手续费。
另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
★是否划算视投资而定
比如某人向银行贷款10万元，其贷款利率执行的是商业贷款的利率。在贷款后第5年末，他累计将向银行归还本金43085．75元，支付利息22268．11元，还剩贷款余额（本金）56914．25元。若维持原贷款合同不变，至第10年还款期满，累计将向银行支付利息30707．60元。若在第5年末就申请提前还清贷款，那么只要归还剩余本金56914．25元即可。
由于前5年占用贷款的数额较后期大，所以实际支付利息相应就多，占总利息额的72．52％；后5年因已经归还了大部分的本金，实际支付的利息只占总利息额的27．48％。也就是前5年的贷款平均利率要远比后5年的高。理财专家指出，若没有比较好的投资方向，一次性还清所有贷款，可大大减少贷款利息支出；但若擅长投资，则不必提前还款，可将这56000多元投资股市、基金等，相当于是以极为优惠的利率向银行贷了资金去投资，只要投资的年回报率高于2．97％，就明显划算。
★尽量缩短贷款期限
适当提前还贷能够使家庭负担降低，而找出其中的窍门，则能节省不少利息。对于如何节省贷款利息，理财师建议，在贷款的前几年中，应争取多还款，使总贷款中的本金基数下降。目前银行提供了缩短期限和减少贷款金额等方式，如果贷款者有稳定收入，每月收入均衡，可以选择减少还款金额；反之如果贷款者收入不太稳定，几年内可能遇到资金周转等问题，可选择缩短期限方式来还款。 |
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